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發布日期:2020-10-01



表的現金流量表分析可以得出:提高IRR,可以通過以下四種策略:1、早收:盡可能把銷售收入提前,如争取提前開盤、加快推售節奏。很多中小微開發商拿地後一般6個月才開工(拿地後才開始規劃設計、出施工圖)、9個月才開盤(開工後3個月售樓處、樣闆房、示範區都不一頂出得來)、27個月資金才回正,所以IRR是負數,這就是上面的方案一。但是實行“高周轉”的碧桂園不一樣,他采用345模式(拿地之後3個月開盤、4個月資金回正、5個月資金再周轉),資金滾得飛快。過去幾年,碧桂園自有資金回報一直在50%+,就是上面的方案6-8。一般的開發商能夠做到拿地之後6個月開盤、12個月資金回正、15個月資金再周轉就很不錯了,即以上的方案四。2、晚支:盡可能把現金流出往後延期,比如争取土地款分期支付(目前由于疫情影響,很多地方政府出台優惠政策,允許土地款分期、延期支付,甚至土地款首付比例20%就可以辦理四證,餘款1年内付清;或者通過并購項目,土地款分期支付或作爲負債形式,減少前期資金壓力)、施工方墊資施工、條件允許下延緩各類費用支付節奏。3、多收:盡可能多地增加銷售收入,在用足容積率的前提下,優化規劃設計方案,盡量多布局高溢價産品;差異化定位,提升核心競争力,把握自主定價權。4、少支:盡可能節約成本,比如财務成本、施工成本、銷售費用、管理費用、時間成本等等。所以說,IRR是房企最核心的指标,比起利潤率,IRR反映了時間價值,綜合地體現了項目管理、資本運營的效率和效益值。因此,“高周轉”的重要性無言而喻,提前回款、晚支付工程款、合理控制财務費用都可以大幅提升IRR。IRR是評價地産投資可行性的重要指标,一個房企拿地,如果IRR做不到10個點,融資成本超過8個點,這種地一般是不會拿的。一些上市公司甚至要求:淨利潤率求av网址IRR必須達到雙15%這個項目才可獲取。還有像萬科、中海這種品牌房企,資金成本特别低,實際上IRR低一點都可以做。有些引入跟投機制的房企,甚至将IRR與跟投收益挂鈎,比如萬科跟投人員隻有在項目内部收益率大于25%時,才可以按照出資比例的1.2倍分享利潤,而金地要求核心員工投資人的有限合夥企業收益(虧損)的計算與項目IRR挂鈎:當IRR>25%時,按有限合夥企業的實際股權比例的1.8倍分配收益。可以說,IRR是各大标杆房企老闆都要看的指标。IRR能做到25%,當然應該激勵管理人員。IRR>25%意味着歸股東的自有資金年化回報率非常驚人,因爲是帶杠杆的,就跟融資炒股一樣。馬克思說:“資本的循環,不當做孤立的行爲,但當做周期反複的過程來規定時,叫作資本的周轉。”資本周轉的速度越快,資本增值的程度就越大。來源:産業研習社,作者王忠,地産自媒聯盟核心盟友,博能集團投發中心總經理。



下圖的五花肉都見大佬们给几个网站吧,随便一個菜市場就有賣的。我們這邊一斤15元左右,估計全國價錢也差不了太多。切一塊五花肉,準備魚鈎加魚線若幹,沒有魚鈎也能用其他鈎代替,作用就是固定肉。向下圖一樣把肉展開固定好。第二步,把魚線的另一頭綁在一個竹竿上,其他杆子也行,目的是能漂浮在水面上。肉與杆子的直線距離控制在一米左右,具體可以按水位測量得出,目的是使肉剛好落在水底或者略高于水底。把做好的杆子加肉扔進水裏,這個時候要做的就隻是等待,大概20~30分鍾收一次。嗯,看到了把,收獲滿滿,滿滿的小龍蝦全都趴在肉上了,死不放手。小龍蝦作爲食腐動物,它們對于死肉的腥味是無法抵擋的,再加上肥瘦相間的五花肉,那對于它們來說簡直就是一輩子都吃不到一次的美味啊,對于這種美味,人都不一定能夠禁得住誘惑,更别說是蝦了。就這樣如此反複,一天收獲個幾百隻,至少15斤起。我們在批發市場買小龍蝦都要20多元一斤,周末出去釣一次,天天吃都得吃一個禮拜啊。注意:荷花池是首選,綠色水爲佳。不要傻到跑人工湖去釣,沒釣上又回來噴我。第二,不要冬天去,這個就不用解釋理由了吧。



愛情意味着專注和依戀,就像蜜蜂叮在花蕊上;而不是相反的,像飛鳥随時占領天空又随時一無所有。有人說,被愛是幸福的,我卻認爲愛人才是最快樂的!在當中你付出,你收獲,你感受,你快樂。雖然一切美好的東西都是短暫的,但是我相信隻要我們能用一生的深情去守住它,那它就是美麗的。而且它将會在有愛的歲月裏永不褪色。真正愛一個人是無法說出原因的,你隻知道無論何時何地,心情好壞,你都希望這個人陪着你;真正的感情是兩個人能在最艱難時相守,彼此卻沒有絲毫要求。看到了很多,也感受了很多,許多相愛的人終其一生不能在一起,隻能彼此深深挂念,彼此用他們一生的深情守住彼此的美麗。我并不想那樣,那樣是會很痛苦的,我隻想好好的愛一個人,用心去愛,用心靈去感受。但是,在現實中,往往你愛的人他不愛你,愛你的人你卻又不愛。你愛一個人,或許可以用另一種方法擁有——讓愛人成爲生命中的永恒回憶。記得有這樣一句話:真正的愛是付出,而不是得到。真的愛一個人,你會爲他的幸福而幸福,爲他的痛苦而痛苦。甚至會幫他去尋找他愛的人,隻爲了使所愛的人快樂。在經曆了風風雨雨後,我也終于明白,喜歡是喜歡,愛是愛。漂亮的東西人人都喜歡,但卻絕不是愛,真正相愛的人隻有分離後才能體會出思念的惆怅,才能體會相愛的感覺,才會有真實的感觸,也隻有分離開後,你才能明白誰是你的最愛,誰是你心裏最女人下面喷水视频要的人。記住,沒有誰不依戀愛情,隻是他們不願意表現而已。在愛情中,誰爲誰付出,誰又給誰幸福,其實真的無所謂。因爲既然你深愛着他,你又怎麽會去計較誰爲誰付出的多呢?又怎麽會去計較誰會給誰幸福呢?

 
 
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